裁判要旨
房屋买卖合同中,兼顾合同的履行情况根据公序良俗原则予以衡量,并作出裁决;既要保护申请执行人的合法权益同时也要保护善意取得第三人的合法权益。
(一)首部
1.判决书字号:吉林省东丰县人民法院(2019)吉0421民初287号民事判决书
2.案由:执行异议之诉纠纷
3.诉讼双方:
原告(申请执行人):万霞,住吉林省辽源市东丰县东丰镇。
被告(案外异议人):孙晓野,住吉林省辽源市东丰县二龙山乡屯基村。
被告(被执行人):卢海滨,住吉林省梅河口市福民街。
4.神级:一审。
5.审判机关和审判组织
审判机关:吉林省东丰县人民法院
合议庭组成人员:审判长李永吉;审判员赵秀峰;人民陪审员张忠仁。
6.审结时间:2019年7月19日
(二)诉辩主张
1.原告诉称:1.要求对位于梅河口市高丽新村小区8号楼3单元202室房屋继续执行;2.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2018年9月,万霞在东丰县人民法院提起民事诉讼,要求被告卢海滨偿还借款;万霞同时对卢海滨位于梅河口市高丽新村小区8号楼3单元202室房屋提出诉讼保全,法院依法查封了该房屋。事后,原告万霞发现在索要借款及诉讼期间,被告卢海滨将上述房屋出售他人,其收受的首付款14万元也没有用于偿还借款。现法院的查封行为阻止了卢海滨转移财产行为,且本案被告孙晓野并没有取得该房屋的所有权,对该房屋并不享有排除执行的权利,东丰县人民法院作出的(2019)吉0421执异4号裁定与事实不符,裁定终止执行不符合法律规定。据此,原告提起执行异议之诉,要求继续执行所查封的位于梅河口市高丽新村小区8号楼3单元202室房屋,以保护原告的合法权益。
2.被告孙晓野辩称:我不同意原告的诉讼请求。1.2018年9月4日,我购买了该争议的房屋,2018年10月10日,万霞申请查封该争议房屋,我购买房屋在先,万霞申请查封房屋在后;2.2018年9月4日,我交给卢海滨购房定金3万元,2018年9月17日,又交给卢海滨购房首付款11万元,并占有使用该房屋,且居住至今;3.该争议的房屋作价32万元,买房款符合目前市场行情,不存在显失公平;4.我系善意购买,卢海滨与万霞之间存在民间借贷纠纷,对此我一概不知;5.因我对该争议房屋办理了按揭贷款,贷款审批手续办理完毕后方能进行产权变更,故该楼房虽登记在卢海滨敏霞,但我们双方之间买卖关系已经成立,故应依法撤销东丰县人民法院作出的(2018)吉0421民初1520号民事裁定书,同时依法解除对位于吉林省梅河口市高丽新村小区8号楼三单元202室的查封。
3. 被告卢海滨辩称,我不同意原告的诉讼请求。在东丰县人民法院查封该争议的房屋之前,我就将该房屋卖给孙晓野了,但他要办理购房按揭,且按揭贷款手续不办完不给办理过户,等我去办理过户手续的时候才知道该房屋被查封了,我没有逃避债务,我着急卖房是因为要偿还我朋友的借款,并将我朋友的房照抽回。现孙晓野没有将剩余的房款给我,我也不同意孙晓野将剩余的房款交到东丰县人民法院执行。
(三)事实和证据
吉林省东丰县人民法院经公开审理查明:2018年9月4日,孙晓野与卢海滨签订房屋买卖合同,约定:房屋作价32万元,房屋面积87平方米,房屋坐落于梅河口市高丽新村小区8号楼三单元202室,合同签订日交付定金3万元,办理过户当日给付卢海滨首付款12万元(包括定金),剩余购房款采取贷款方式付款。2018年9月17日,卢海滨收到孙晓野首付款11万元,卢海滨将房屋产权证及钥匙交给孙晓野,孙晓野便占有使用该房屋。2018年9月11日,万霞与卢海滨民间借贷纠纷正式立案,2018年10月9日,万霞申请东丰县人民法院查封该争议房屋,东丰县人民法院作出(2018)吉0421民初1520号民事裁定书,查封了该争议房屋。2018年10月16日,万霞与卢海滨民间借贷纠纷一案,经调解达成协议,东丰县人民法院作出(2018)吉0421民初1520号民事调解书。2019年1月7日,孙晓野以案外人身份向东丰县人民法院提出书面异议,要求解除对该争议房屋的查封,并认为该争议房屋所有权已经归属于孙晓野,东丰县人民法院作出(2019)吉0421执异4号执行裁定书,裁定中止对(2018)吉0421民初1520号民事裁定书查封的位于梅河口市高丽新村小区8号楼三单元202室房屋的执行。万霞对该裁定不服,提起执行异议之诉;2、关于双方当事人提供的证据的法律效力问题,原告为了证明自己的诉讼请求,向法庭提供了民事调解书、民事裁定书、执行裁定书,孙晓野为了证明自己的主张,向法庭提供了房屋买卖合同、交款收据及房屋产权证,万霞对孙晓野及卢海滨签订的房屋买卖合同存在异议,认为卢海滨对外出售房屋的行为明显存在面对背负巨额外债而转移财产,逃避债务、逃避执行的行为,应认定该房屋买卖合同无效,但万霞没有对此主张提供充分证据加以证明,属举证不能,综合分析双方提供的证据,本院认定双方当事人提供的证据均合法有效。
(四)裁判理由
吉林省东丰县人民法院审理认为:本案中,孙晓野与卢海滨签订书面二手房买卖合同,是双方当事人的真实意思表示,合法有效。孙晓野与卢海滨签订二手房买卖合同在法院查封之前,孙晓野在交付首付款当日便合法占有该房屋,且同意将剩余房款交付法院执行,其未办理更名过户的原因是涉案房屋被查封造成,孙晓野对此不存在过错,故对万霞要求继续执行涉案房屋的诉讼请求不予支持。关于该房屋的物权归属问题,虽权属仍登记在卢海滨名下,但因孙晓野已支付部分房款(未全部支付系因孙晓野通过房屋中介办理剩余房款按揭贷款)并实际占有房屋,并自愿积极履行房屋买卖合同,仅未办理所有权转移,其可以请求出卖人继续履行合同并协助买受人办理所有权转移登记,其请求权应受法律保护。卢海滨作为被执行人,应自动履行偿还申请执行人万霞借款本息的法定义务,其不同意将诉争房屋的剩余房款交付执行,没有法律依据,原告万霞的诉讼请求本院不予支持。
(五)定案结论
依照《中华人民共和国物权法法》第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,第三百零八条,第三百一十二条规定,判决如下:
一、孙晓野对诉争的房屋享有足以排除执行的民事权益,故对万霞要求继续执行诉争的房屋的诉讼请求,本院不予支持
二、驳回万霞的诉讼请求。
案件受理费6,100.00元(原告已垫付),由原告万霞负担。
(六)解说
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据公序良俗原则, 该案件裁判结果,对房屋买卖双方,既要保护申请执行人的合法权益,同时也要保护善意取得第三人的合法权益。对善意取得第三人的确具有典型意义。
编写人:吉林省东丰县人民法院 李永吉
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2021-10-12 13:16:13
访问次数: